上海链家纠纷：真相只有一个，态度只有一个

　　真相只有一个，态度只有一个上海链家纠纷回放

　　近日，上海链家纠纷事件闹得沸沸扬扬。多家媒体进行了报道，政府相关监管部门理性介入，链家地产“不争辩，只负责”，积极协助业主和客户解决问题，该起事件正在向各方满意的方向发展。

　　对于业界来说，该起事件的营养价值主要体现在三点：

　　买房者和卖房人如何在法律的轨道上维护自己的权益?

　　二手房代理公司如何更高效服务客户?

　　二手房交易又将如何避免此类事件发生?

　　如何规避类似事件？是否有更好的解决办法？中国房地产评论综合多家媒体报告，通过事实梳理，探寻二手房交易症结和解决办法。

　　案例1回放

　　1、2016年1月9日，买卖双方至上海链家准备签订居间协议。当晚分行在无法拉取产权调查报告的情况下，配合双方签字转定。1.10日及1.11日客户直接转付共计80万定金给到业主；

　　2、2016年1月14日业主至链家总部请求上海链家隐瞒其抵押情况，产权调查报告不要给到客户查看并签字，上海链家拒绝其请求；

　　3、2016年1月15日，上海链家拉取产权调查报告后第一时间告知客户；2016年1月16日及17日，买卖双方就签约事宜沟通，未达成一致。

　　4、2016年1月19日后，最终业主表示不愿继续出售，提出和平解约，但定金已用于偿还公积金贷款，需等到房屋出售后再退还，即不愿退还80万全部定金。

　　5、上海链家综合评估情况后基于上海链家在该案过程中存在的服务瑕疵及考虑客户目前的实际损失，对客户的损失进行全额先行垫付的方案。

　　案例2回放

　　1、案源标的400万。8月10日收意向，8月11日转定，签署居间协议；

　　2、通过上海链家转付1万定金，客户自行补大定19万，约定7日内签约；8月18日签约，上海链家提供8月14日的产调，内容同11日相同，产权调查报告客户知晓签字确认；

　　3、签约当日客户直接支付房款120万；事后该房屋于11月2日被虹口法院查封，11月9日被浦东法院查封；12月14日，该宗房产的产权调查报告显示，虹口法院查封被撤销，浦东法院查封仍在，新增12月10日二中院的查封。

　　4、在共同努力下，该房屋已于2016年2月19日办理交易过户手续。

　　在上述两宗房产交易案例中，若任由事态发展，业主、客户和链家都将是受害者。链家一直公开承诺：“客户第一，让为客户着想成为一种习惯。百分百真房源，假一赔百。阳光透明交易，绝不吃差价。资金免费监管、签前查封房返房款、凶宅原价回购、欠费先行垫付。”

　　两宗二手房屋交易纠纷成为链家进军上海后的试金石。这亦是链家2014年进军上海市场后的一次市场大考。

　　让人欣慰的是，在上海消保会的支持下，上海链家第一时间成立专案组调查，尽力给客户满意解决。

　　对于案例1的最新反馈是，上海链家公开承认在此次居间服务过程中确实存在服务问题。就目前客户的诉求，上海链家对该案源中涉及的问题，对客户支付的80万定金先行给予全额垫付的方案，以保障客户利益为重，目前，上海链家已与客户联系此方案的具体落实，后期解决买卖双方的解约事宜及违约责任的认定工作，也将和业主客户进一步沟通，通过合法程序解决。

　　对于案例2的最新反馈是，上海链家涉及房源已于2016年2月19日完成交易过户手续，后续上海链家将于客户黄先生持续保持沟通，对交房等后续工作给予持续认真的服务。

　　在法律界，对两起纠纷的责任认定也有多种声音。吴华彦律师针对坊间争论，抛出六问，从法律层面厘清两宗房产交易环节的法律责任归属。

　　第一，房地产权利人出售有抵押的房地产，此举并不违反法律规定。中介机构以此房屋居间中介，并无不当。

　　第二，中介服务的签约前尽职调查责任，应区分中介权限和能力范围及披露的时间节点；

　　第三，签订买卖合同后，在房地产交易操作过程中，房屋被查封，中介公司是否要承担居间法律责任?

　　第四，中介公司是否可以提供金融服务，核心问题是，中介机构提供相应的垫资服务属于金融服务范畴，其登记备案的经营范围中是否包含该项内容，是否经过金融审批机构的许可及备案登记，是中介机构是否存在违反经营的重要判断依据。

　　第五，高利贷的法律界定。月利率1.6%来，其利率水平并未超过最高院规定的24%的上限，自然不属于违反法律规定，在此前提下基于买方自由意志作出的借款法律行为，应当承担约定还款的法律责任，并不存在高利贷违法的行为。

　　第六，增信措施的感情颜色。基于中介机构同时存在居间身份与贷款人（出借人）身份相竞合的情形，从贷款人的身份来看，其为保障其债权得以实现，在房地产上设定抵押进行债权担保，在需要注销抵押的情况下为保证其普通债权得以安全受偿，提出其他的增信措施，如其他房屋抵押担保，个人保证等，并无不当。

　　值得欣慰的是，上海链家拿出负责到底的态度：要在更深层面去反思制度与文化，如何避免不犯错。

　　与其说避免不犯错，倒不如说减少甚至消灭二手房交易纠纷?上述两宗二手交易案例说明了一个问题：我们二手房交易的流程。以现有交易模式，买方支付首付款予卖方，无论是否用于归还卖方抵押贷款，该房款的资金风险始终存在，同时卖方在交易过户时未能收到全额房款而丧失了房屋所有权，也使自己的合同债权履行处于不确定状态。

　　中国房地产评论认同业内的建设性观点：二手房交易能否采用“淘宝交易模式”，即“履约保证、资金监管”，交易资金予以托管，抵押有条件注销，以此管控交易安全和资金风险。