链家推高房价不合逻辑

　　昨天，黑马哥曾经就链家推高房价的问题，撰写文章《链家推高中国房价是一个冷笑话》。在文中我提到，一些人质疑目前中国一线城市房价增速过快，跟链家的独家房源有直接关系，甚至认为是链家的速销房推高了房价。

　　我首先质疑了这种逻辑错误。既然是速销房，顾名思义就是要快速交易，如果把价格挂的那么高，怎么实现快速销售呢？在3月1日下午，链家召开媒体沟通会，对独家房源和速销房问题专门进行了解释。

　　从链家提供的信息来看，独销房市场规模并不大，绝没有可能对市场产生很大影响。北京链家目标市场房源总量是大约9万套，以报盘率85%计算，市场上目前在售二手房大约11万套。再加上目前在售的新建商品房十万套，也就是说北京目前大约有20万套房屋处于销售状态。而目前北京链家的速销房大约10000套，其中真正处于独家状态的大约80%即8000套左右。占市场总体报盘二手房8%，占总体库存房源4%。速销房的占在售房源比例不足5%，怎么可能说速销房能够推高房价呢？

　　另外，从链家自身的风险控（速销保证金）制考虑，速销房也占的比例不会太高。有些同行可能会认为链家的目标是控制市场以换得更大的市场份额，而链家的逻辑是：链家的销售能力是有限的，有限的销售能力会向独家代理的业主倾斜，而链家必须服务有限的独家代理业主才能提高这部分客户的满意度，及降低链家自身的风险（速销保证金）。

　　而对于外界盛传的“链家走到哪，哪里房价就变高”的质疑，黑马哥也认为这不符合常识，不但链家没这个本事，就是整个中介行业恐怕都没有这个本事。京沪深三大城市，2015年房价涨幅排行是深圳第一，上海第二，北京第三。而链家在三个区域市场中，链家深圳最弱，全年市场份额个位数，北京市场最强。链家的市场能力和城市房价涨幅成反比！你能说是链家推高了区域房价吗？

　　黑马哥认为，区域的房价是涨是跌，跟链家和房产中介的发达程度，不能说一点关系没有，但相关性的确很弱。区域内中介机构越发达和成熟，区域内房屋流动性越好！流动性好，有可能推动房价上涨，也有可能平抑房价上涨，比如2015年的北京，每十宗二手房交易有七宗是卖旧买新的换房交易，也就是产生了7个新需求的同时又为市场提供的7个新供给，发达的中介机构通过推动流动性可以为市场输送大量的供给。

　　在黑马哥看来，对于目前中国一线城市房价上涨过快的问题，与供应量、常驻人口的规模和增加速度、常驻人口的年龄结构、城市人均存量住房面积、城市人均可支配收入都有关系。对链家而言，房价上涨对其有利有弊，甚至弊大于利。房价上涨一般市场交投会活跃，链家的佣金收入自然提高；但房价加速上涨一般不会超过12个月，之后就会进入长时间的阴跌及交投清淡。所以对链家以及整个中介行业来说，最理想的情况是房价平稳，交投七分热，整个业务才会平顺。

　　在黑马哥看来，关于这一轮的房价疯涨，你不能说跟地产中介一点关系都没有。但是，你如果说链家推高了房价，着实有点夸大其词。房价问题，是一个非常复杂的问题，跟中国城市发展不平衡、高地价甚至整个宏观经济都有关系，岂能是一个链家能够所拉得动的？