张永便：未来房地产发展的趋势

　　2017年1月7日，由博雅总裁商学院主办、博雅资本承办、华泓（海南）投资有限公司冠名的“海棠花开——第八届博雅财富论坛暨2017博雅企业家年会”在北京国际会议中心举行，作为本次年会的特邀嘉宾，远洋地产前高管，华泓（海南）投资有限公司总经理张永便发表了《中国房地产健康之路》主题演讲。

　　房地产是大家都极为关心的话题。我们房地产从改革开放以来走到这一天，我们用了30年走过西方一百年的路，发展到现在，有一些问题需要调整。中国的房地产行业未来怎么走，我分享一下从业20年的经历。我认为未来房地产很有希望，心有理想，鲜花盛开。

　　房地产发展的几个阶段

　　第一阶段：供不应求。1999年我国终止了住房分配制度，2000年成为中国房地产的元年，这一阶段投身房地产行业的人大部分为工程出身，那时候盖什么就能卖什么。

　　第二阶段：大跃进。这一阶段渡过了房地产最初的野蛮生长，早已不是盖什么都能卖什么，而是比拼谁的产品做得好。你的产品或者设计好就卖的好，或者服务好就卖的好。

　　第三阶段：过山车。 2009年政府投入4万亿救市，政策的过山车带来经济过山车，当时4万亿政策一出来我就预测房价马上要涨。货币投放的增加带来房价上涨，中国的物价没有上来，只有房价上涨。

　　在这个阶段，因为同质化，房地产门槛不高，第三代房地产商是营销出身，以潘石屹为代表。

　　第四阶段：产能过剩。目前我们的房地产存在着产能过剩的问题。我们现在房子的库存大约是60多亿平方米，按说也不高，但是分布结构不合理。有的地方卖不掉，有的地方不够卖。这中间有一些政策也不细讲，最典型的是2016年出台的一些政策的变化。在这一阶段，房地产市场比拼的是战略，战略做得好的企业发展非常快，典型代表有恒大、万达、万科。

　　未来房地产发展的趋势

　　2016年房地产政策的变化反映出政府对房地产市场的焦虑，大家都很焦虑，我们的一些措施也带来了市场波动。中国的房地产15年生产了美国100年的产量。我们有这么庞大的生产能力，我们房地产业能不能像以往一样，保持每年20%的增长率？恒大、万科，今年卖了2000亿，以后每年保持20%的增长，显然不现实的。大公司意识到不转型就被淘汰。恒大、万科、万达和远洋这些行业巨头都在努力转型。

　　因为面临产能过剩的难题，未来特大企业将难以生存。那些懂生活、懂市场需求，能够理解客户的开发商才有市场，有特色中小开发商将迎来黄金时代。

　　按照人的基本生活需求，食是第一，衣是第二。吃不饱就不考虑穿着打扮，吃饱了才考虑外表修饰。当我们的基本生活需求都满足以后，我们会考虑住房的改善，现在我们选择住的房子不仅仅要满足传统的居住需要，还要考虑精神层面，或者心理层面的满足，这是我们发展房地产未来的方向。

　　2012年，我在英国的时候去考察英国的一个养老机构，那个机构在全世界可以排前十名。当时去参观的房间住着一个85岁的老太太，她见我来参观房间，热情的接待我。我一进房间，感觉好像进了17岁少女的闺房，房间背景色以粉色为主，桌上摆放着她自己做的手工编制品。她经历了英国二战、大萧条，一直没有实现少女梦，老了以后在这儿实现了少女梦。

　　在未来无论你有什么需求，你总能找到给你这种需求服务的机构，这是未来商业发展的方向。当一个房子能满足客户精神和心理需求的时候，一定是最好的房地产商品。我们做地产商就是在遵循这个方向。

　　我无法选择与你一起长大，但可以陪你一起慢慢变老。海棠花开，我等你来，欢迎各位校友到“海棠花开”指导，谢谢各位。