破解中国旅游地产困境十大策略

　　谨以此文献给正在中国旅游地产行业辛勤奋斗的企业家们，只因这个时代除了需要创新的商业模式，更需要相互搀扶、结伴前行、抱团取暖。愿这种分享能开阔大家的思路，也希望这种分享能凝聚一股全力推动中国旅游地产行业前行的力量。相信，奇迹永远诞生于积极的行动中。

　　黄山幸福新世界养生度假项目位于黄山脚下的蓝田镇，是世界文化、自然双遗产保护区——黄山景区的重要组成部分，也是集团着力打造“幸福新世界”品牌的重大战略举措。项目自2014年3月份启动以来，受到安徽省委、省政府领导的高度重视，同时也得到了黄山市、休宁县政府的大力支持。2014年被列为省“861计划”重点项目及黄山市、休宁县重大项目；2015年被列为省级跟踪调度的重大招商引资项目和黄山市唯一一个省级重点储备项目。

　　项目规划艺术化

　　沿袭环境、探寻生命。黄山幸福新世界养生度假项目以当代知名艺术家施少平先生的大地装置艺术作品---“莫非•卵”为设计蓝本，以《莫非·一念平直》为核心规划理念，让环境回归初始。在北纬30度蓝田镇“人类最宜生存”的环境中，将项目规划与艺术相结合，将充满生机的建筑“卵”外形与蓝田自然地貌相结合，其建筑群在满足功能性的同时使人耳目一新，给世人无限的想象空间。“卵”作为生命起源的代表，最佳的呈现方式便是大地，在不破坏大自然的前提下，整个项目区将由3000幢不同大小的“卵”形建筑构成，所有建筑通过艺术化表现，使建筑与得天独厚的山体、景色融为一体，从而达到“远望一幅画，近看一片景，入屋景相随”的完美效果。这种把艺术化、国际化、时尚化和互动化等元素完美融入到享有“世界地质公园”美誉的黄山大自然怀抱中，让人们更深刻的感悟到，本项目不仅仅是建筑艺术，更是赋予生命艺术的新世界。

论中国旅游地产十大关系

　　系统分析了中国旅游地产全产业链的关系构成，提出了由消费投资一体化、招商运营一体化、消费增值一体化、内容产业一体化、养老养生一体化、资源配套一体化、预算决算一体化、品牌连锁一体化、资本运营一体化、拆迁安置一体化等十大全产业链解决方案，全面破解中国旅游地产募资难、销售难、招商难及后期运营难等一系列困境。

　　消费投资一体化。消费者一次投资消费1万元，可享有40年内4晚/年入住准四星公寓酒店住宿的权益。通过植入“会员+公益+保单的消费众筹”模式和“一次消费、一生受益”独特营销主张，以“伙伴幸福计划、员工幸福计划、股东幸福计划”实现内部群体消费。该方案不但全面解决了项目建设资金的核心问题，也为后期运营提供了稳定的消费客源，公益活动的介入，更能快速提升幸福新世界的品牌知名度。

　　招商运营一体化。根据内容产业定位甄选入驻商家，采用“免费入驻、资产配置”的独特招商政策进行招商，实现了商家轻资产入驻。商家入驻前只需支付所购房屋建设工程投资总额的2%定金，通过发售投资理财产品募资解决建设资金，在项目建成后施以半价购房、五年自租、五年后全价收购的资本化模式，让商家所购房产在资本市场可获得100%的投资回报，同时还可以终身免租使用房屋继续经营。该方案本着“优中选优”和“自扫门前雪、运营靠大家”的商户分销经营理念，全面分解整个项目后期运营压力。

　　消费增值一体化。本着“一元当二元花”的消费增值理念，通过项目构建的积分换购平台，让消费者现金消费1:1积分换购，换购范畴涉及人们常规消费的衣食住行和身心灵全产业链的医疗保健、文化娱乐、生态食品等产品与服务。该方案全面解决了项目后期运营的纳客、留客核心问题。

　　内容产业一体化。依托黄山独有的自然环境和众多的高端养身服务为基础实现系统化养身；以全人的幼儿、儿童、青少、成人、老人素质教育为核心实现系统化养心；以“我为人人、人人为我”的理念设计各类社会公益主题活动实现系统化养灵。该方案就是向消费者输出一种私人订制式、有涵养的生活模式和价值观，进而全面解决人性内心固有的价值延续情结。

　　养老养生一体化。把脉孝文化，观念的全过程引导，是黄山幸福新世界养生度假项目的核心文化诉求。通过唤醒人们要及时行孝。目前，中国老年人已不再满足于居家养老和养老院养老的现状，更希望过一段候鸟养生之旅，让老年人在四季分明的季节选择更舒适、更自由、更开放的环境。该方案有效的改善了老人一生辛勤付出后的晚年生命质量。其实，养老养生化就是对传统养老院养老模式的颠覆。

　　资源配套一体化。项目的高效建设和良性运营，就是一个高效的资源整合过程。黄山幸福新世界养生度假项目以“项目价值比价格更重要”为资源整合理念，以“利分天下、合作全赢”的盈利模式为核心，更以“项目成功比盈利更重要”为价值主张。项目立项之初就通过搭建工程类、材料类、服务类、招商类、营销类、金融类六大平台，以流程作业、标准实施展开报名、初选、终审的系统化合作甄选方式，实现全产业链的资源整合，并建立了全天候服务的资源库。该方案不但有效控制了项目开发成本、保证了建设品质，而且为全产业链的企业提供了持久长效的合作机制。

　　预算决算一体化。通过建设前的成本管理体系，以“决算在前，建设在后”为成本控制准则，在建筑设计确定后，编制承包项目综合单价，通过终审形成固定各单项总承包合同价，打破了传统预算、签证、竣工决算的开口化成本核算规则，使各种成本在签订施工合同前就琐定。其具体表现形式为创新IEPC开发模式，总承包人受业主委托，按照合同约定参与项目前期规划设计，在业主的统筹协调下，对建设项目进行深度整合、优化设计、委托采购、建设施工直至交付运营。该方案为工程成本、进度、质量、安全提供了前置性的四重保障。

　　品牌连锁一体化。是指以满足目标消费群体的需求为出发点，以“成功比盈利更重要”为品牌发展的指导思想，以“标准化才可能规模化”为品牌连锁发展理念，通过创新的商业模式、合作开发、资源整合、跨界经营和产业联动的方式，实施品牌发展“三个五年计划”，在全国30余个省级区域着力推进以养生度假、修行度假、商旅度假、休闲度假等为属性主题，以“绿色发展、循环发展”涵盖文化、医疗、养老、旅游、商业、酒店、度假为内容的系列度假产业项目。该方案通过品牌授权、合作开发、CI导入和模式输出的品牌路径，在全国范围内打造最具文化影响力的集养身、养心、养灵于一体的私人订制式内容产业集群的品牌连锁项目。

　　资本运营一体化。通过消费会员制的消费众筹模式完成项目建设资金筹集，以品牌连锁方式在全国构建分时度假体系，以资产并购、项目重组、IPO等资本运作方式，将项目资产溢价注入上市公司。该方案以“消费资产化、资产证券化”的路径实现项目投资数倍增值。

　　拆迁安置一体化。本着“人民对美好生活的向往就是我们的奋斗目标”为最高准则，黄山幸福新世界养生度假项目通过幸福就业计划、幸福包租计划、幸福包销计划等系列惠农计划，全面解决项目地拆迁农户再就业、土地增值利用和农副产品增值包销问题。在保证失地农民收益最大化的同时，还将建设“美好乡村小镇”，从而全面实现新城镇化目标，让每户农民都成为居家生活旅游酒店运营的老板，并设计附有个性化的特色经营夜市，有效实现拆迁农户的创收、增收，全面提高失地农民的生活水平。该方案全面解决了拆迁、征地难的问题。