首付贷金融产品的背后 被围困的场外配资

　　近日，上海链家事件持续发酵，甚至有人指出链家利用首付贷等金融产品帮助客户“配资”买房，增加了楼市的杠杆。一时间，场外配资推高房价的传言，变得“三人成虎”。阿基米德在两千多年前曾说：“给我一个支点，我就能撬动整个地球。”那么，以首付贷等作为金融服务，这种房地产市场场外配资方式，与股市场外配资有何不同？是否增加了楼市的杠杆？是否是撬动房价高涨的“凶手”？

　　什么是场外配资？

　　首先，我们先弄清楚什么是场外配资？从广义上来讲，场外配资实质上就是资金的借贷，其伴随中国股市的建立而存在，很早以前就是其中的一个配套服务，随着逐利资金的积累和技术的突破，近几年来，配资活动真正得以流行。

　　场内的配资，在股票市场而言，即是证券公司的融资融券业务，而对于房地产市场，就是商业银行及公积金管理中心的个人购房贷款，规范的结构化产品，并接受牌照管制和严格监管。

　　2014年之后，互联网金融迅速风靡，很多企业在金融创新的大潮中摇身变为P2P公司，从事线上配资业务。作为场外配资，对股票市场而言，就是接入证券公司系统的配资公司，而房地产市场为接入代理行、中介机构系统的首付贷业务，出现了以中介机构系统为依托进行风控管理。

　　比如，平安好房、搜易贷等房地产互联网金融平台，世联行、链家、我爱我家、搜房网、房多多、好屋中国、中原地产、悟空找房等线上线下房产中介，纷纷推出包括首付贷在内的金融产品及服务。与股市的场外配资相比，由于房地产市场的场外配资方式、规模和风险等生态环境的差异，所起的作用也迥然不同的。

　　市场外配资不同于股市

　　近日，有报道指出，通过“银行按揭+首付贷”双重杠杆叠加，购房者甚至可以加到10倍杠杆，进而反过来增加楼市风险，这和去年上半年A股市场混乱场外配资做法相类似，故而，引发对房地产市场首付贷等金融方式的风险性担忧。

　　按照一般说法，在证券市场中，由于配资公司的原始资本可以在一次配资完成后收回，所以理论上讲，只要股票维持上涨的趋势，配资公司就能够很容易找到想要融资的客户，因此资本也就可以无尽地循环下去，整个市场随着杠杆的提高，其系统性风险也会随之增加，又因为配资公司在资本流转过程中并不像银行一样有资本充足率、资本准备金等监管要求，因此一旦资金链断裂给整个金融市场所带来的损失自然是无法估量的。

　　而房地产市场的场外配资，首先，作为不动产它本身具备了金融属性，而且以一定比例的首付加上银行的抵押贷款完成置，是大多数国家居民购房的主流方式，这和证券市场的场外配资所承担的风险性质有着本质的区别。

　　众所周知，相对宽松的信贷政策（低首付或低利率）和降低税务成本一样，都会一定促进房地产市场的交投，在供应量不足或流通效率不高的市场也会带来房价的上涨压力。但因为我国尚未形成成熟的MBS制度（Mortgage-BackedSecuritization），以及中国消费者本质上的厌恶杠杆情绪，在此背景下，将房地产的场外配资与股市相提并论，来谈房地产的按揭风险或者高杠杆风险，则是业余的看法。

　　以链家为例，据数据统计，链家2015年的交易总额（GMV）是7090亿，金融业务的覆盖15%左右，也就是说每100宗交易会有15宗通过过桥业务的帮助完成交易。但不能简单的按照7000*15%=1000亿计算链家的金融业务规模，因为一笔交易中需要支持的过桥金额是有限的，大概只占交易金额的20%左右，这也是链家理财平台2015年规模是158亿的原因，同时也是这项业务低风险的基础。

　　再者，首付贷款是最近两年发起的针对新房市场销售的一种新业务，所有操作这项业务的大型平台（世联集金，搜房天下贷等）都会有严格的准入机制，链家的首付贷2015年规模只有3亿，占7000亿GMV和1300亿新房GMV比例极低。即便是今天所有房地产类别的互联网金融平台在直接提供按揭类别的短期贷款加总，相比其一年10万亿+的交易金额而言，都是微不足道的量级。

　　增加杠杆成为高涨房价的“凶手”？

　　从具体操作模式来看，中介提供首付贷有两种类型，一种是中介自己拥有小额贷款等金融牌照，可直接提供金融消费服务；另一种则是中介仅为业主提供中间服务，寻找合适的金融机构，后续的资金贷款仍由金融机构完成。

　　链家的金融业务，作为解决资金过桥而设计的互联网金融产品。简单说：客户a卖了房子给b然后去换一个新房子，b需要贷款买这套房子，二手房的贷款周期想对较长，而a又需要这笔钱付新买房子的首付款。这就存在一个时间差，需要一笔过桥资金的支持才能帮助a完成这个换房的需要。

　　链家的线上平台就是把这个需求在网上配置给投资者，等银行贷款放款后在赎回。类似的需求可能因为按揭余额、购房资格等多种场景发生，所以，这种“过桥”的金融服务和增加杠杆没有丝毫关系。

　　综 上所述，场外配资实际上是金融发展的自然产物，当人们有了对资金的需求而原始的融资途径又不能满足用户的这种需求时，配资就会随之产生。而房地产的场外配资，是随着技术的发展，提供了更加方便的通道和操作平台，这种方式是处于监控之下的金融服务模式，规模及作用不能与股市等量齐观，并不能成为增加楼市杠杆。因此，房地产市场的场外配资是否推动房价高涨？这个答案不言而喻。